¿Recuerdas jugar al Monopolio cuando eras niño? Para algunos inversores inmobiliarios, fue el tío Pennybags quien encendió el fuego de la inspiración. ¿No sería fantástico si cobrar el alquiler a sus inquilinos fuera tan fácil como cobrar $200 cada vez que pasara por Go? ¿O cada vez que alguien aterriza en una propiedad que lleva el nombre de las calles de Atlantic City? Resulta que cobrar el alquiler realmente puede ser así de fácil… si utiliza un procesador de pagos para pagos de alquiler en línea.
¿Cuáles son los mayores problemas que enfrentan los dueños?
Según una encuesta de Zillow, el 71% de los dueños dijo que evaluar a los inquilinos era una carga. Otras actividades que resultan onerosas fueron programar visitas guiadas con posibles inquilinos (51%), reparaciones y mantenimiento (92%), renovaciones (51%) y cobro de pagos de alquiler (36%). Como nota al calce, el dueño medio entre los 1,000 dueños encuestados tenía dos propiedades en su cartera.
Hay algunas implicaciones interesantes para esta encuesta. Aparte de cobrar el alquiler, la propiedad inmobiliaria, para muchos inversores, no es del todo el flujo de ingresos pasivo que se promociona. Siempre hay algo que arreglar en alguna hora extraña.
Pero otro resultado es el porcentaje significativo de dueños que tienen problemas para cobrar el alquiler. Imagínese que cualquier otro tipo de negocio B2C tuviera problemas para cobrar el pago del 36% de sus clientes… quebarian. Especificamos B2C porque el sector inmobiliario comercial es un juego diferente.
¿Están los dueños rezagados respecto de otras industrias en términos de tecnología?
También es interesante observar que el dueño medio de los inversores encuestados poseía dos propiedades. Los inversores con una cartera más pequeña pueden utilizar métodos Lofi para gestionar su negocio. Es posible que estén a cargo de algunas de las consideraciones operativas por su cuenta, como el mantenimiento, la contabilidad y el cobro del alquiler.
Para ser sencillo, los dueños van a la zaga de otras industrias en la adaptación de la tecnología comercial operativa. Un enorme 42% del alquiler se cobra en forma de cheque en papel. El 22% se paga en efectivo, el 16% se paga con un giro postal y el 20% se paga por otros medios, como tarjeta de crédito, tarjeta de débito o ACH.
Esta encuesta fue realizada por la Reserva Federal y arrojó algunos otros hallazgos interesantes. Alrededor del 58% de los inquilinos tienen entre 25 y 44 años, mientras que el 71% de los dueños tienen 45 años o más. Estos datos demográficos de edad son particularmente notables a la luz de cómo se sienten los consumidores acerca de los cheques en papel en general.
Un estudio diferente de la Reserva Federal encontró que los consumidores de entre 25 y 44 años usan cheques para solo el 3% de sus transacciones y el grupo que los usaba con más frecuencia, de 65 años o más, los usaba solo el 9% del tiempo.
Entonces, dado que a los consumidores no les gustan los cheques, ¿por qué los utilizan para alquilar?
¿Cómo se sienten los inquilinos acerca del uso de efectivo?
Antes de explorar algunas posibles respuestas a esa pregunta, veamos cómo se sienten los consumidores con respecto al efectivo. Después de todo, el 22% de los inquilinos todavía pagan el alquiler en efectivo.
Otro estudio de la Reserva Federal encontró que los consumidores entre 25 y 34 años usan efectivo el 12%, y el 13% del tiempo para los consumidores entre 35 y 44 años. Los consumidores de entre 45 y 54 años usan efectivo el 16% del tiempo, y los de 55 años o más usan efectivo alrededor del 23% del tiempo. Si bien estas cifras son algo más conciliables que las del área de los cheques en papel, todavía existe algo de misterio.
Pero el uso de efectivo también se relaciona con los ingresos. El uso de efectivo aumenta a medida que disminuyen los ingresos. Los hogares que ganan más de 150,000 dólares al año utilizan efectivo sólo el 10% del tiempo.
- Los hogares que ganan entre 75,000 y 149,000 dólares lo utilizan el 15% del tiempo.
- Quienes ganan entre 50,000 y 74,999 dólares lo utilizan en un 19%.
- Aquellos que ganan entre $25,000 y $49,999 lo utilizan el 23%.
- Aquellos que ganan menos de 25,000 dólares lo utilizan hasta el 36% del tiempo.
Estas cifras hacen que los pagos en efectivo sean un poco más comprensibles. Los inquilinos tienen un ingreso medio de $40,500, mientras que los dueños tienen un ingreso medio de $72,615. Aunque hay excepciones a cada regla, los inquilinos tienden a estar en niveles de ingresos más bajos que los dueños. Esto, a su vez, los hace más propensos a realizar pagos en efectivo.
Se puede encontrar cierta superposición en el hecho de que el 4.5% de los hogares en Estados Unidos no tienen una cuenta corriente o de ahorro. Los inquilinos no bancarizados no pueden utilizar cheques. Deben depender del efectivo o giros postales para pagar el alquiler.
Podría haber varias razones por las que estos inquilinos no están bancarizados y pagan las cosas en efectivo. Si bien no podemos hacer conjeturas, es posible que a estos inquilinos se les pague principalmente en efectivo.
El sentimiento de los inquilinos puede estar impulsando el uso de cheques
En cuanto a los cheques, los consumidores, aunque a menudo muestran preferencia por los pagos con tarjeta en lugar de cheques o efectivo, todavía usan cheques para algunas compras… especialmente las grandes. El valor promedio del cheque fue de $365, lo que indica que, si bien los cheques no son un método de pago general popular, se utilizan para transacciones más importantes, como facturas de servicios recurrentes, alquileres y servicios.
De hecho, de todos los cheques emitidos, el 10.1% del valor total en dólares se emite para pagos de alquiler, lo que convierte al alquiler en la segunda categoría más grande, la primera son los servicios financieros con un 30%. Le siguen los controles de matrícula escolar y guardería (8.2%), impuestos (7.7%), contratistas de obras (6.5%) y mercancías en general (6.1%).
El contexto de estas cifras muestra que los cheques se utilizan para pagos grandes y recurrentes que son consideraciones básicas en la vida o parte de objetivos a largo plazo. Estos podrían incluir propiedad, impuestos y educación, como algunos ejemplos.
Hay una sensación de permanencia al escribir un cheque y entregarlo. La formalidad tiene un peso que resulta sólido y tranquilizador. Los consumidores equiparan las compras con tarjetas de débito y crédito con cosas que están aquí hoy y desaparecerán mañana, como alimentos, entretenimiento y productos básicos de consumo como el papel higiénico. Por el contrario, el ritual de un cheque parece permanente… el tipo de sensación que desea cuando se trata de bienes raíces, ya sea alquilando o cobrando el alquiler.
Los problemas con los pagos con cheques en Puerto Rico
Los cheques también son onerosos de cobrar, al igual que el efectivo. Si el cheque se envía por correo, tendrá que esperar a que llegue por correo y podría perderse. Cuando llegue, tendrás que cobrarlo, puede haber tarifas. Si no se envía por correo, el inquilino debe ir a su oficina y entregar el cheque.
Los problemas con los pagos en efectivo
El efectivo no es mejor. De hecho, en muchos sentidos, el efectivo es peor. No se puede enviar dinero en efectivo por correo, es peligroso e ilegal. Si el efectivo se entrega con éxito, debe mantenerlo seguro. Puede perderse, ser robado o falsificado. Además, si los inquilinos pagan en efectivo, están haciendo algo ilegal, lo que causará problemas.
Ni los cheques ni el efectivo son automáticos; El pago con estos métodos debe ser iniciado por el inquilino. Algunos dueños lo dejaron pasar hasta el día 15 del mes. Otros intentan recordárselo cortésmente a sus inquilinos. Esto puede crear interacciones negativas y existen límites en cuanto a cuánto puede recordarle a su inquilino en algunos estados.
Puede haber ocasiones en las que el inquilino se “olvide” voluntariamente. Es posible que estén atrasados en el pago de otras facturas y decidan saltarse el alquiler. Como es bastante difícil desalojar a alguien en la mayoría de los estados, es posible que se sienta cómodo llegando tarde con usted y asegurándose de pagar sus otras facturas a tiempo. Realmente no sabes lo que están pensando… pero sí sabes que no te pagan.
Los problemas con los giros postales
Los giros postales también son problemáticos. Su banco puede cobrar una tarifa por cobrar giros postales. Los giros postales también pueden perderse y no son como cheques normales. Un cheque regular representa un valor de transacción. Si se pierde, la transacción se puede renovar.
Un giro postal es la transacción en sí… algo así como papel moneda. No puedes reemplazarlo. También existe la preocupación de que si su inquilino utiliza giros postales, esté haciendo algo ilegal y no quiere una cuenta bancaria por cualquier motivo.
El efectivo, los cheques y los giros postales presentan problemas importantes a la hora de recaudar ingresos por alquiler y, sin embargo, por alguna razón, persisten con fuerza, especialmente en la economía de inversores con un puñado de propiedades, a diferencia de los inversores institucionales más grandes. Quizás estos dueños estén demasiado ocupados para considerar que existe una manera muy sencilla de configurar pagos recurrentes.
Procesamiento de pagos de administración de propiedades en Puerto Rico
La solución al problema de cobrar los pagos de propiedades de alquiler a los inquilinos es automatizar el proceso. Los pagos de alquiler automatizados eliminan las excusas de los inquilinos y garantizan que los pagos lleguen a tiempo. Y la forma de automatizar los pagos no es enviar a alguien a sus propiedades con un bate de béisbol. Es un software de cobro de alquileres en línea.
Las pasarelas de pago de alquiler permiten a los inquilinos iniciar sesión e ingresar información de pago. La plataforma de pago de alquiler guardará su información de pago de forma segura para uso futuro. Pueden iniciar sesión en el portal de pago de alquiler en línea si desean cambiar su información de pago, como usar una tarjeta o cuenta corriente diferente.
Cuando se firma el contrato de arrendamiento o alquiler, pedir a los inquilinos que paguen el alquiler en línea puede ser una expectativa. El portal de pago de alquiler en línea también puede ser la forma de cobrar un depósito de seguridad y el primer y último mes de alquiler.
Ahora pasemos a la pregunta que podría hacerse: ¿cómo se obtiene este tipo de página de pago alojada? Ahí es donde entra en juego un procesador de pagos.
¿Qué es un procesador de pagos?
Un procesador de pagos o un proveedor de servicios comerciales son dos cosas distintas. Los procesadores de pagos ayudan a procesar los pagos en un punto de venta o en línea. Servicios comerciales es un término más general que abarca otros servicios, como la transferencia de pagos a la cuenta bancaria de su empresa. Baste decir que una empresa de procesamiento de pagos o un proveedor de servicios comerciales será la parte que configure y administre su página de pago alojada para el cobro del alquiler.
A grandes rasgos, así es como funciona el procesamiento de pagos. Un inquilino ingresa la información de su tarjeta de crédito en el portal de pago. Luego, el procesador de pagos envía esta información a las redes de tarjetas, Visa, Mastercard, Amex, Discover, entre otras.
Las redes de tarjetas se registran en el banco del inquilino. ¿Tienen suficiente efectivo o crédito para cubrir el pago? Si lo hacen, esa información se devuelve al banco del dueño a través de la red de tarjetas. Se inicia una transferencia de fondos, que suele tardar entre 24 y 48 horas.
Tarjetas de crédito versus transferencias ACH
Habrá principalmente dos formas en las que se realizará el pago del alquiler online. Uno es ingresar información de la tarjeta de crédito o débito: número de tarjeta, fecha de vencimiento y código de seguridad. Hemos sugerido que los pagos con tarjeta tienen una ventaja significativa sobre los pagos en efectivo o con cheque, ya que pueden automatizarse. Son seguros y no se pueden perder, a diferencia del efectivo o los cheques. Pero, ¿existen desventajas en los pagos con tarjeta?
De hecho, los hay, y esos son los honorarios. Los dueños pagarán una tasa de descuento comercial por el privilegio de aceptar pagos con tarjeta de crédito y débito. Esta tasa de descuento para comerciantes incluye tarifas de intercambio y tarifas de evaluación cobradas por los bancos y las redes de tarjetas para facilitar los pagos. En términos generales, rondará entre el 2% y el 3% del pago total.
En la mayoría de los estados, está legalmente permitido agregar un recargo a los pagos con tarjeta. Este recargo puede traspasar el gasto operativo de aceptar pagos con tarjeta al inquilino. Sin embargo, también puede proporcionar una experiencia negativa para el inquilino. Es por eso que desea brindarle a su inquilino una opción más para pagar el alquiler en línea: ACH.
¿Qué son los pagos ACH en Puerto Rico?
ACH significa Red Automatizada de Cámara de Compensación. Una cámara de compensación es una especie de banco que facilita la transferencia de dinero de una parte a otra. En este caso, se trata de una transferencia de dinero del banco del inquilino al suyo.
Los pagos ACH son esencialmente transferencias bancarias, pero no transferencias electrónicas. Las transferencias bancarias son instantáneas, costosas e irreversibles, razón por la cual son el método favorito de los tíos africanos perdidos hace mucho tiempo que quieren asegurarse de poder enviarle dinero.
Los operadores envían pagos ACH en varios lotes a lo largo del día hábil. Las redes de tarjetas no participan en la transferencia de estos fondos. En algunos casos, algunos bancos ya tienen establecidas relaciones recíprocas, lo que hace que la transferencia sea aún más directa (y más rápida).
Y la mejor parte de los pagos ACH para dueños es que las tarifas son de sólo unas pocas monedas de diez centavos por transferencia. Así es… los pagos con tarjeta pueden costar (como se mencionó) hasta un 3%.
Supongamos que está cobrando pagos de alquiler con tarjeta. Eso equivale a unos 45 dólares por cada 1,500 dólares. Si no transfiere esos costos al inquilino, son $540 por año. Ese podría ser el costo de un electrodoméstico de cocina (si sabe dónde comprarlo).
Puede trasladar esas tarifas al cliente, pero lo más probable es que se moleste por ello o al menos un poco perturbado. Una solución beneficiosa para todos es utilizar pagos ACH. El dinero tarda aproximadamente el mismo tiempo en moverse, cuesta menos y es seguro.
Otros beneficios de los pagos de alquiler en línea: Integración
Otro beneficio de los pagos de alquiler en línea es que están basados en software. Y una de las mejores cosas del software es que puede integrarse con otros tipos de software. La plataforma de cobro de alquileres se puede integrar con el software de contabilidad, eliminando la tarea manual de traducir el flujo de caja a los libros.
Los pagos de alquiler en línea también se pueden integrar con otras funciones que facilitan la gestión de sus alquileres. El portal de pagos también puede ser un lugar para que el cliente informe problemas de mantenimiento. Esta función de administración puede reducir las llamadas telefónicas al canalizar las quejas en órdenes de trabajo para el administrador de su propiedad o el personal de mantenimiento.
Los pagos también se pueden sincronizar con puntos de referencia de gestión de cartera para problemas de mantenimiento no graves. Por ejemplo, 12 meses de pago podrían generar una señal para limpiar con vapor o cambiar alfombras. Tres meses de pago podrían activar un recordatorio para que una persona de mantenimiento cambie los filtros de aire y revise los detectores de humo.
Pagos de alquiler en línea para espacios comerciales
Los bienes raíces comerciales son un juego de pelota muy diferente al residencial. Los alquileres base son mucho más altos. La evaluación de inquilinos es más extensa que las calificaciones crediticias y los antecedentes penales; también implica una revisión del negocio subyacente. Pero el trabajo extra vale la pena, ya que los inquilinos comerciales crean los arrendamientos más lucrativos.
Los pagos de arrendamiento comercial son muy diferentes a los de los arrendamientos residenciales. Son más complicados e involucran más componentes.
Con un contrato de arrendamiento bruto o de servicio completo, el inquilino paga un alquiler base, mientras que el dueño se hace cargo de los gastos de construcción, los costos de mantenimiento, el seguro y los impuestos a la propiedad. Se usa comúnmente en propiedades con varios inquilinos, como un edificio de oficinas. Quién paga los servicios públicos varía de una situación a otra (y probablemente sea objeto de mucha negociación).
Los arrendamientos netos traspasan algunos de los gastos de construcción a los inquilinos. Estos pueden incluir gastos de áreas comunes (CAM), servicios públicos, seguros e impuestos a la propiedad. La parte prorrateada de estos gastos adicionales generalmente se calcula según el porcentaje del edificio ocupado por cada inquilino.
Los arrendamientos netos triples, o arrendamientos NNN, implican que los inquilinos asuman todos los costos del edificio (mantenimiento, servicios públicos, seguros e impuestos). Los arrendamientos dobles netos o NN implican que los inquilinos paguen los servicios públicos, el seguro y los impuestos, no el mantenimiento. Y los arrendamientos únicos netos o N implican que el inquilino paga los servicios públicos y los impuestos a la propiedad, mientras que los dueños pagan el seguro y el mantenimiento.
Pagos en línea para arrendamientos comerciales
El tipo de contrato de arrendamiento que utilice el dueño dependerá de varios factores. Pero existen incluso más tipos de arrendamiento que los mencionados aquí. Los tipos de arrendamiento con variables (como servicios públicos y seguros) son sin duda pagos de arrendamiento comerciales que deben automatizarse.
Esto se debe a que el alquiler periódico está cambiando. Calcular la cantidad prorrateada compartida por cada inquilino puede llevar mucho tiempo según el porcentaje de área ocupada y otros factores. Una página de pago alojada en un arrendamiento comercial está automatizada mediante un software que puede automatizar muchos de estos cálculos y presentar a cada inquilino un monto final.
Desglose de Gastos
Los pagos en línea de arrendamientos comerciales pueden mostrar a cada inquilino un desglose de los gastos, especialmente para los inquilinos NNN, NN e incluso N. Apreciará un panel con un gráfico circular que muestra el desglose de sus costos de alquiler. Este tipo de transparencia puede mejorar la relación entre el dueño (usted) y sus inquilinos. Es posible que soliciten ver un desglose de los gastos, y tener un panel de control del portal de pagos que presente esta información eliminará automáticamente muchos intercambios.
Cobrar el alquiler a los inquilinos comerciales es más fácil que a los inquilinos residenciales. ¿O es eso? Se esperaría que las transacciones B2B fueran más puntuales. Pero las empresas comerciales también atraviesan tiempos difíciles. Algunos de ellos incluso se declaran en quiebra.
Los acontecimientos recientes muestran a los inversores en bienes raíces comerciales la fragilidad potencial de la industria, con más de 700,000 empresas cerrando sus puertas definitivamente durante o después de la pandemia de Covid.
Antes de que esto suceda, los inquilinos comerciales podrían intentar liquidar sus otras facturas con vendedores y proveedores. Retener su cuenta bancaria con un pago ACH puede ayudarle a cobrar el alquiler sin tener que localizarlos. Por el contrario, esperar a que se presenten con un cheque en papel puede hacer que usted espere mucho tiempo.
Resumen de pagos de alquiler en línea
Las páginas de pago alojadas en arrendamientos residenciales y comerciales facilitan a los dueños la automatización de los pagos de alquiler en línea. La recopilación automatizada elimina inmediatamente las inconsistencias. También elimina otros riesgos de cobrar pagos en papel, como efectivo y cheques (como perder el cheque o invertir tiempo y dinero en depósitos).
Los procesadores de pagos proporcionan pasarelas de pago que facilitan el pago del alquiler en línea. El procesador de pagos puede almacenar toda la información de pago del inquilino (tarjeta o información de cuenta bancaria) cumpliendo con los estándares de seguridad de datos. Esto le permitirá automatizar el proceso de cobro del alquiler sin comprometer la seguridad de sus inquilinos y su información personal.
El pago de alquiler automatizado en línea también se puede integrar con otras soluciones de software que ahorran tiempo, como contabilidad, informes y administración de propiedades. Para obtener más información sobre en qué medida los pagos de alquiler en línea pueden mejorar la facilidad de administración de su cartera, contáctenos.